不動産ファンドが“なぜ”GK-TKとTMKを使い分けるのか。

本日、筆者は無事に不動産証券化マスター1次試験に合格致しました。
実務で触れてきた知識が体系化され、理解が線でつながるような感覚を得ました。
そこで勢いそのままに、今日のコラムでは**不動産ファンドで頻繁に活用される「GK-TK」と「TMK」について、実務目線で整理してみたいと思います。

資格テキストのような堅苦しい解説ではなく、EXEELらしく、現場での使われ方や肌感を交えてお話しします。

■ GK-TK──小回りの利く“実務向きの器”

まずはGK-TK（合同会社＋匿名組合契約）からです。
最大の特徴は設立のスピードと柔軟性で、コストも比較的低く抑えられます。
富裕層の私募案件や1棟レジ・オフィスなど、数億〜数十億規模の案件で採用されることが多いスキームです。

導管性要件を満たせば利益を投資家へパススルーでき、効率的な運用が可能となります。
ただし、投資家募集は原則50人未満であるため、資金調達の拡張性には限界があります。

イメージとしては、

✔ スピード重視
✔ 小規模〜中規模の収益不動産
✔ 熟練投資家と密に回す運用

といったシーンで力を発揮します。
**現場で最も使われる“実務派の道具”**と言えるのではないでしょうか。

■ TMK──大型資金を受け止める“舞台装置”

一方でTMK（特定目的会社）は、より制度的で公開性の高いスキームです。
資産を裏付けとした特定社債や優先出資証券の発行による資金調達が可能で、
数十億〜数百億規模の案件や開発案件で採用される傾向があります。

ガバナンス・許認可・開示の負荷は大きく、スキーム構築に手間とコストがかかりますが、
その分、機関投資家やREITを視野に入れた本格的な証券化ストラクチャーとして機能します。

✔ 大規模案件
✔ 都市開発を伴うプロジェクト
✔ REITへ売却するブリッジとして

港区の街づくりレベルの案件では、TMKの存在感が非常に大きいと感じます。
街を動かすステージを用意する装置と表現できるかもしれません。

■ まとめ：優劣ではなく“使いどころ”の違いです

どちらが優れているかではなく、目的と規模によって選択が変わるということです。
資金スキームは目に触れない部分ですが、不動産の価値や出口戦略に直結する重要な設計です。
裏側の仕組みを理解すると、物件を見る解像度が一段上がると感じています。

■ EXEELとしての視点

・静かに運用する高級レジ → GK-TK
・都市の未来を描く大型プロジェクト → TMK

港区で不動産を扱う以上、両者の違いを理解しておくことは大きな意味があると考えます。