“節税住宅”🏠相続と不動産の富裕層戦略

都心のタワーマンションが、一時期「節税の切り札」として注目を集めた背景をご存知だろうか。相続税の課税評価における“仕組みの穴”を突くかたちで、不動産を活用した資産防衛戦略が広がった。しかし2022年の税制改正を境に、この流れには大きな変化が起きている。富裕層にとって不動産は、単なる「住まい」ではない。相続・税制・評価の文脈をふまえた“戦略資産”なのだ。

本稿では、いわゆる「タワマン節税」のメカニズムと課題、制度改正による影響、そして今後の不動産戦略に求められる視点について解説する。

1. “タワマン節税”はなぜ有効だったのか？

かつて都心の高層マンション（タワマン）は、「相続税評価額を大幅に圧縮できる物件」として重宝された。その背景には、以下のような評価方法の“非対称性”がある。

• 相続税評価額（= 固定資産税評価額 + 路線価ベースの敷地持分評価）
• 実勢価格（= 市場での売買価格）

たとえば、1億円で購入したタワマンでも、相続税評価額は6,000万円以下となることがあり、この“差額”が非課税同然で移転できるという点が節税効果として注目された。

特に、上層階・眺望良好・希少立地など、マーケットで高値がつく物件ほど「評価額との差」が大きく、効果が顕著だった。

2. 問題視された「評価と実態の乖離」

この手法に対し、税務当局や制度設計側からは、次第に問題視する声が上がった。その理由は次の通りだ。

• 高額物件ほど評価とのギャップが顕著
• 節税目的で物件が短期売買される傾向（“持たない前提”の購入）
• 本来の納税義務の公平性を損なう

中には、「賃貸にも住まず、所有したまま相続タイミングを迎えるだけ」の“投資型相続”が横行し、不動産の本質的価値と乖離した利用が問題視された。

3. 2022年の税制改正──“逃げ道”は封じられたのか？

2022年の税制改正では、以下のような評価ルールの見直しが行われた。

【改正のポイント】

• 「著しく評価額と実勢価格が乖離している場合」は、税務当局が個別に補正できる仕組みを導入
• 高層階など、市場価格に著しい影響を与える要素を加味した評価を可能に
• 短期間保有・短期間売却など、租税回避的行為が疑われる場合の重点監視

これにより、タワマン節税の“万能性”は失われた。形式的に評価額を圧縮できても、実態が伴わなければ否認されるリスクが高まったのだ。

4. “節税目的”で買う時代は終わったのか？

こうした制度変更を経てもなお、不動産を活用した資産戦略の重要性は変わらない。ただし、「税制を逆手に取る」フェーズから、「資産構成全体における合理性」を問われる時代へと移行したと言える。

【いま重視される3つの視点】

1. 実需とのバランス：節税だけでなく、“将来的に住まう”“貸す”という利用可能性があるか
2. 市場性の高さ：流動性（売却しやすさ）、貸しやすさ、再開発との親和性
3. 相続後の管理負担：複数相続人がいる場合のトラブル回避策や法人保有スキームなど

つまり、不動産は「節税商品」ではなく、「相続や事業承継の一環としての資産設計ツール」に位置付けられるべき存在となった。

5. 富裕層が“戦略的に買う”ということ

いま、富裕層の間で再び注目されているのは、以下のような“節税以外の合理性”を備えた物件である。

• 長期保有に耐えうる立地（再開発や国際需要に支えられたエリア）
• 賃貸需要が高く、相続後も安定収益が期待できる物件
• 税理士・弁護士・ファミリーオフィスと連携した所有スキーム（法人化、信託化等）

こうした「買う理由」が、税務対策以上に“資産全体の合理性”に基づいている点がポイントだ。不動産は“見える資産”であるがゆえに、他の資産（株式・債券・事業持株など）と比べて相続対策におけるバランス設計が必要とされる。

6. 最後に：不動産は“守り”ではなく“攻め”の戦略資産へ

タワマン節税の終焉は、不動産活用の可能性を否定するものではない。むしろ、制度の“スキマ”を狙う短期的視点から、長期的・多面的な戦略に基づいた不動産の取得・保有・継承へと進化している。

富裕層にとっての「買う理由」は、いまや“節税”だけではない。住むため、貸すため、引き継ぐため──すべての選択が、資産全体の設計とリンクしている。

そして、不動産の戦略的活用が意味するのは、「次世代に何を遺せるか」という問いに対する、もっとも具体的な解答なのである。

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【出典URL一覧】

■ 節税・評価制度の基本情報

• 国税庁「相続税の課税価格の計算の基礎となる評価額（財産評価基本通達）」（タワマン節税の根拠となる規定）
• 総務省「固定資産税の評価基準」
• 国税庁「タワーマンションの相続税評価に関する見直し」報道資料（2024年改正）
  

■ 近年の税制改正や報道

• 日本経済新聞「タワマン節税にメス、相続税評価の乖離是正へ」
• 朝日新聞「タワマン節税の“抜け道”封じる改正案が成立」

■ 評価差の事例・背景

• 三井住友トラスト基礎研究所「タワーマンション節税と評価差の実態」

■ 富裕層と不動産戦略に関する資料

• 野村総合研究所「日本の富裕層の資産運用と相続」
  https://www.nri.com/jp/knowledge/publication/lst/2019/fis/ki_no01_2019
• 東京都不動産鑑定士協会「都心部不動産の評価と課題」
  https://www.tokyo-kanteishi.or.jp/