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2026.01.09

ゼロ金利時代の終焉と不動産価値の再定義

「日本は30年ぶりに金利のある世界へ戻った」

この言葉を、最近ニュースや金融機関との会話の中で耳にする機会が増えてきました。
長らく続いたゼロ金利・マイナス金利政策が転換点を迎え、住宅ローンや投資用ローンの金利は、確実に上昇局面に入っています。

では、金利が上がると不動産市場はどうなるのか。
「価格は下がるのか」「投資はもう難しいのか」
こうした声を、お客様からいただくことも増えてきました。

金利の上昇は、確かに不動産取引に影響を与えます。

・借入コストが上昇し、月々の返済額が増える
・投資判断における利回りやIRR（内部収益率）の再計算が必要になる
・資金計画がより慎重になる

これは事実です。
しかし一方で、「金利が上がった＝不動産価格が必ず下がる」という単純な構図ではありません。

実際、金利が上昇し始めた現在でも、東京都心部、特に港区・都心主要エリアでは、価格・需要ともに底堅く推移しています。

その理由は明確です。

・人口・企業・資本が集中する立地
・再開発による街のアップデート
・供給が限られた希少性
・国内外からの安定した需要

こうした要素は、金利の短期的な変動では揺らぎません。
むしろ金利上昇局面では、「どこでもいい不動産」と「選ばれる不動産」の差が、より明確になります。

これからの不動産投資で重要になるのは、

・表面利回りだけを見ないこと
・資金調達コストを織り込んだ収益構造を理解すること
・長期的に価値が維持・向上する立地かどうかを見極めること

金利が低かった時代は、「借りやすさ」が投資を後押ししていました。
これからは、「不動産そのものの力」が、よりシビアに問われる時代です。

言い換えれば、金利上昇は不動産投資の終わりではなく、
本質的な価値を持つ不動産が、正しく評価される時代の始まりとも言えます。

金利は経済状況によって変動します。
しかし、立地・希少性・需要に裏打ちされた不動産の価値は、簡単には失われません。

短期的な金利の動きに振り回されるのではなく、
「なぜこの不動産なのか」「10年後も選ばれるか」を考えること。

それが、これからの時代における不動産との正しい向き合い方だと、私たちは考えています。

EXEELでは、表面的な数字だけでなく、
人生や資産形成の視点から語れる一邸を、これからもお届けしていきます。